Case 02 ซื้อบ้านมาปล่อยเช่า อยากขายก็ขายไม่ได้ ปล่อยเช่าต่อก็ราคาตก

ปัญหา

คุณ D เข้ามาปรึกษาว่าต้องการขายบ้านเช่า ที่ตัวเองซื้อมาเพื่อการลงทุนปล่อยเช่า

บ้านหลังนี้อยู่หลังเมกาบางนา ตอนซื้อมาแรกๆ ปล่อยเช่า ได้เดือนละ 22,000  บาท แต่ช่วง

Covid ปล่อยเช่าได้ 18,000 บาท

ที่ผ่านมา ไม่อยากถือแล้ว เลยประกาศขาย ฝากนายหน้าขาย แต่ไม่มีคนตกลงซื้อ

ก็เลยปล่อยเช่าไปเรื่อยๆ ได้ค่าเช่าที่ 18,000 บาท วนไปมาแบบนี้ ขายไม่ได้ซะที

รอบนี้คนเช่าย้ายออกเลยมาปรึกษาไหมว่าทำไงให้ขายได้

สาเหตุ

ไปดูบ้านแล้ว บ้านเป็นบ้านอายุ ประมาณ 8 ปี

สภาพยังดูดี สีภายนอก ภายในยังปกติ

แต่สาเหตุที่ทำให้ได้ค่าเช่าต่ำ,ขายไม่ได้

เพราะบ้านขาดการซ่อมแซมในส่วนที่ชำรุดบางจุด

และไม่ได้ตกแต่งให้น่าซื้อ น่าอยู่

วิธีแก้

ไหมหาจุดแข็งบ้านก่อน คือ ทำเลของหมู่บ้านนี้มีความต้องการสูง

อยู่หลังเมกาบางนา ขับรถ 8 นาทีก็ถึงเมกาบางนาแล้ว ปั่นจักรยานไปเมกาบางนาก็ได้  ขึ้นทางด่วนง่าย

บ้านแบรนด์ แลนด์แอนด์เฮาส์

สภาพแวดล้อมปลอดภัย ส่วนกลางยังใหม่ ได้รับการดูแลดี

และบ้านหลังนี้เป็นแปลงมุม ใกล้สวนส่วนกลาง และหน้าหมู่บ้านเลย เตรียมนำจุดนี้พรีเซนต์ลูกค้า

ประเมินราคาที่ลูกค้าน่าจะตกลงซื้อจริง

ดูการตกแต่งเดิมแล้วไหมก็ลิสต์ จุดที่ต้องซ่อม

และจุดที่ต้องตกแต่งเพิ่ม

โดยทำธีมบ้านคือ Golden hours แสงอาทิตย์ยามเย็น

บ้านเลยเป็นสี โทน น้ำตาล ทอง

การตกแต่งก็หาของเป็นธรรมชาติๆ ที่เข้าธีมของบ้าน หมู่บ้านที่เป็นเหมือนหมู่บ้านสไตล์ New Holland

เอาโซฟาเก่า เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ที่เก่าที่พังไปทิ้ง

แล้วใส่โซฟาใหม่ โคมไฟ รูป พร็อพ

ตรงไหนที่ชำรุดก็ซ่อมหมด

บางอย่าง ยังใช้ได้ แต่ทำให้บ้านดูไม่แพง เช่น ไฟซาลาเปา ก็เปลี่ยนเป็นไฟ LED กลม แบน บางๆแทน เพื่อเพิ่มมูลค่าบ้าน

ติดกระเบื้องผนังเคาเตอร์ครัวเพิ่ม

ลงประกาศ โดยลง2แบบ คือ ทั้งขาย และ เช่า

โดยราคาขายเริ่มเปิดที่ราคาสูงกว่าที่ประเมินไว้เองเล็กน้อย แล้วค่อยๆปรับลงโดยดูจาก Feedback ลูกค้า

ส่วนราคาเช่าเปิดไปที่ 25,000 เลย

ที่ลงประกาศ จะใช้รูปที่ถ่ายด้วยกล้องแบบมืออาชีพ และทำคลิป โชว์ไฮไลท์และบรรยากาศบ้าน

โครงการนี้ คือ อินดี้ บางนา กม.7 (2) – Indy Bangna Km.7 (2)

รูป ก่อนและหลังรีโนเวท

ผลลัพธ์

ลูกค้า สนใจซื้อ 3 คน

และลูกค้า สนใจ เช่า 2 คน

ช่วงที่กำลังขาย เจอแผ่นดินไหวพอดี

คุณ F เจอเรื่องแผ่นดินไหว ต้องการย้ายจากคอนโดมาอยู่บ้านแนวราบ

มาดูแล้วเช่าเลย ตกลงเช่าที่ 25,000 ตรงตามเป้าหมาย

ซ่อมและตกแต่งเพียงเล็กน้อย แต่สามารถเพิ่มค่าเช่าได้เดือนละ 7,000 บาท

พอได้คนเช่าแล้ว ไหมก็ไปคำนวณดูว่าราคาที่ไหมประเมินไว้

ว่าได้คนเช่าที่ราคานี้ ลูกค้าที่เป็นนักลงทุนจะได้ yield สูงถึง 8%

จึงให้ agent ที่ co กันช่วยเสนอนักลงทุน

คุณ E ซึ่งเป็นนักลงทุนก็ตกลงซื้อบ้านนี้พร้อมผู้เช่า วางมัดจำซื้อ

ภายใน 2 เดือนหลังวางขาย

ระหว่างทำเรื่องกู้ธนาคารก็ให้คนเช่าทำสัญญาเช่ากับ คุณ D เจ้าของเดิม ไหมเก็บค่าเช่าและมัดจำไว้ตรงกลาง

พอวันได้โอนก็เคลียร์เงินหารตามวันจริงกัน

สรุปตั้งแต่วันที่รับเข้ามา จนถึงวันโอน

ใช้เวลาในการรีโนเวท ตกแต่ง ปล่อยเช่า ขาย ทั้งหมด 4.9 เดือน

คุณ D ได้ตัดภาระบ้าน เปลี่ยนบ้านเป็นเงินสดไปใช้ทำธุรกิจได้

คุณ E ก็ได้รายรับค่าเช่าบ้านตั้งแต่วันแรกที่โอน

คุณ F ก็ได้บ้านพร้อมอยู่ ทำเลดี ตกแต่งสวย

สรุปบทเรียน (Key Takeaways) สำหรับคนอยากขายบ้าน

1.มองข้ามจุดเล็ก…เสียโอกาสใหญ่

แม้บ้านจะไม่ได้ทรุดโทรมถึงขั้นอยู่ไม่ได้ แต่หากปล่อยให้มีจุดชำรุด เฟอร์นิเจอร์เก่า

ดูเป็นเรื่องเล็กน้อย แต่ทำให้บ้านดูไม่น่าอยู่ ก็สามารถทำให้บ้านปล่อยเช่าได้ราคาไม่ดี และ คนไม่อยากซื้อได้

2.ลงทุนน้อย…ได้ผลมาก

ไม่ต้องรีโนเวทใหม่ทั้งหลัง ลงทุนซ่อมเฉพาะจุดที่จำเป็น ตกแต่งเฉพาะในส่วนที่เพิ่มมูลค่าได้

ช่วยให้บ้านค่าเช่าดีขึ้น ราคาขายก็ดีขึ้น ขายออกง่ายขึ้นด้วย

อย่างเคสนี้พอซ่อมและตกแต่ง ค่าเช่าเพิ่มขึ้นเดือนละ 7,000 บาท

3.ขายไม่ออก? ปรับแผนเป็น “ขายพร้อมผู้เช่า”

หากบ้านอยู่ในทำเลที่มีความต้องการเช่าสูง การปล่อยเช่าก่อนแล้วขายพร้อมผู้เช่าเป็นอีกทางเลือกที่ดี

Yield (อัตราผลตอบแทน): ควรได้ > 7-8% เป็นระดับที่ปลอดภัยและน่าดึงดูดที่สุด

เกณฑ์ขั้นต่ำ: ไม่ควรต่ำกว่า 6.5% หากต่ำกว่านี้ นักลงทุนจะตัดสินใจยากขึ้น

สำหรับคนที่กำลังกลุ้มใจว่า ขายบ้านไม่ออก ทำไงดี

ไหมมีบริการให้คำปรึกษาสำหรับบ้าน คอนโด ที่ดิน ที่ขายไม่ออก ปล่อยเช่าไม่ได้ หรือมีบ้านอยู่ แต่ไม่รู้เอาไปทำอะไร

สนใจโทร 0993536001

แจกพิกัดลิงก์ของแต่งบ้าน ที่ใช้แต่งบ้านหลังนี้

โคมไฟเพดานบาง (W ควบคุมได้,สามสี38W)
https://s.shopee.co.th/7fXjoOGuzE

เซ็ทชุดเครื่องนอน สีเดียว ผ้านวม + หมอน 800g มีครบชุด (ขาว,5F ชุด+หมอน+ผ้านวม#3)
https://s.shopee.co.th/5VTF6MKZHQ

ปลอกหมอนนอน สีเดียว (ขาว,ปลอกหมอน2ชิ้น)
https://s.shopee.co.th/4AxrVrwY0d

หมอนโรงแรม เพื่อสุขภาพ แบบทรงต่ำ หนา 800g
https://s.shopee.co.th/8fQGsC7YiM

ผ้าห่มนาโน (สีน้ำตาล,180*200cm 6ฟุต)
https://s.shopee.co.th/2VpdWyLGQg

ดอกหญ้าหางกระต่ายแห้ง (ธรรมชาติ(ตุ่น) และ ครีม,เล็ก 45-60 cm)
https://s.shopee.co.th/80Aa4zojZK

พรมเช็ดเท้า ขนกระต่ายเทียม (ด่ายน้ำตาล (40*60))
https://s.shopee.co.th/1Vx6L4CBJt

เก้าอี้สตูลนั่งเล่นทรงกลม ผ้ากำมะหยี่ รุ่นเอลลี่ (สีเบจ,ไม่ติดกระดุม)
https://s.shopee.co.th/AAF4f1MEQ2

เครื่องบดเมล็ดกาแฟ แบบมือหมุน สแตนเลส กล่องไม้คลาสสิค
https://s.shopee.co.th/8KnQTfuzaa

กวางสีทอง (แบบA)
https://s.shopee.co.th/BRikhW9JA

ตะขอเกี่ยวสายรวบม่าน (ตะขอสายรวบ(ขาว))
https://s.shopee.co.th/1Ldg8rrq6Y