ปัญหา
คอนโดนี้ชื่อ คอนโด Elio del ray ใกล้ BTS ปุณณวิถีของรุ่นน้องไหม
เคยขายได้แล้ว ขายให้คนซื้อแบบเช่าซื้อ แต่สุดท้ายลูกค้าเช่าครบ 3 ปีแล้วไม่ซื้อไป ไม่โอนกรรมสิทธิ์
รุ่นน้องไหมไม่อยากเก็บ ไม่อยากปล่อยเช่าให้ยุ่งยากแล้ว อยากขายให้จบ เลยส่งมาให้ไหมจัดการให้
สาเหตุ
คอนโดห้องนี้ ที่ขายไม่ได้ มีสาเหตุมาดีลเดิมไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามกำหนด จึงต้องกลับมาวางแผนขายใหม่ โดยหาผู้ซื้อที่มีความพร้อมซื้อขาดและโอนกรรมสิทธิ์ให้จบ
แต่จะหาผู้ซื้อคนใหม่ได้ ต้องทำห้องให้สวย พร้อมอยู่ ราคาน่าสนใจ ให้คนอยากซื้อก่อน
เพราะตอนที่คนซื้อคนเก่าเข้าอยู่ ห้องมีจุดชำรุดหลายจุดจากการใช้งาน
วิธีแก้
ก่อนอื่น หาราคาจบก่อน
ราคาจบ คือ ราคาที่มีผู้ซื้อ ซื้อคอนโดที่มีสภาพ ขนาด ใกล้เคียงกับห้องที่เราจะขายไปแล้ว ภายใน 1 ปี
ถ้าหาได้ เราก็สามารถตั้งราคาขายให้ตอบความต้องการลูกค้า และขายคอนโดได้ไวค่ะ
(การหาราคาจบ ต้องทำด้วยความชำนาญและระวังมากๆ ควรหาเปรียบเทียบหลายห้อง หลายคอนโด ไม่งั้นหาผิดจะทำให้ขายไม่ออกยาวหรือขาดทุน)
ห้องนี้หาราคาจบมาได้แล้ว และตัวห้องจริงๆสภาพโดยรวมดี
แต่มีจุดชำรุดเล็กๆน้อยๆหลายจุด
เพื่อให้ลูกค้าคนใหม่มาดูแล้วรู้สึกสบายใจ ตัดสินใจง่าย
ไหมเลยซ่อมจุดชำรุดทั้งหมดและใส่ของตกแต่งใหม่เข้าไปเล็กน้อย ให้น่าอยู่ขึ้น แต่ไม่รก
ก็ลิสต์รายการที่ต้องซ่อม ส่งให้ช่าง และซื้อของเตรียมซ่อมและตกแต่งค่ะ
มีงานซ่อมอื่นอีก แต่ไม่ได้เอามาลงนะคะ
ห้องนี้ซ่อมและแต่งน้อยมาก
ผลลัพธ์
ลงประกาศขายใน Website Ddproperty, Livinginsider และ Facebook group ตามปกติ
ห้องคนสนใจอย่างรวดเร็ว น่าจะเพราะราคาดี สภาพพร้อมอยู่
มีลูกค้าคนไทยมาดูแล้ววางจองตั้งแต่เดือนแรกแต่ Cancel เพราะอยากย้ายไป BTS อื่น
ที่น่าสนใจ คือ มีลูกค้าชาวจีนมาขอซื้อเพื่ออยู่เอง
ไม่ได้มีนายหน้าคนจีนพามาดูใดๆ ลูกค้าเห็นจากเวบ Ddproperty ที่ไหมลงไว้ทั้งภาษาไทยและภาษาอังกฤษตามปกติ แล้วทักมาทางไลน์เลยค่ะ
พอลูกค้ามาดูแล้วต้องการซื้อด้วยเงินสด ขั้นตอนที่เหลือก็ไม่ยากอย่างที่คิด
การโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าชาวต่างชาติ มีขั้นตอนแตกต่างจากลูกค้าคนไทยนิดหน่อย คือ
1.ไปเช็คกับนิติบุคคลของคอนโดว่า Foreign Quota ยังไม่เกิน 49%
2.ขอให้นิติบุคคลอาคารชุดออก “หนังสือรับรองสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าว”(Foreign Quota Letter) ก่อนวันโอน เพื่อยืนยันว่ายังมีโควตาว่างเหลืออยู่ ณ วันที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ แล้วนำไปให้เจ้าหน้าที่วันโอนกรรมสิทธิ์
3.ผู้ซื้อต้องเตรียมหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในประเทศไทยเป็นจำนวนไม่น้อยกว่าราคาห้องชุด โดยติดต่อธนาคารไทยที่รับเงินโอนเข้าให้ออกแบบธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) หรือ หนังสือรับรองจากธนาคารตามลักษณะของธุรกรรม ระบุวัตถุประสงค์ว่าเพื่อซื้อห้องชุด และตรวจสอบเอกสารกับธนาคารและสำนักงานที่ดินก่อนวันโอน
4.วันโอนกรรมสิทธิ์ ลูกค้าใช้พาสปอร์ตแทนบัตรประชาชน
5.ณ เดือนกันยายน 2569 ผู้ซื้อต่างชาติต้องเสียค่าธรรมเนียมโอนในอัตราปกติ 2% (มีมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนเหลือ 0.01% แต่ใช้ได้เฉพาะผู้ซื้อบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย)
หมายเหตุ ไหมโอนห้องนี้ไปประมาณ 2 ปีที่แล้ว (ตั้งแต่ต้นปี 2567) ใครจะขายให้ต่างชาติตอนนี้ Recheck ข้อมูลกันอีกทีนะคะ
ห้องนี้ ใช้เวลาตั้งแต่ลงขายจนโอนกรรมสิทธิ์ เพียง 1.5 เดือนเท่านั้น
ใจไหมนี่ก็อยากได้ห้องแบบนี้อีกเยอะๆ ซื้อง่าย ขายคล่องดีจัง
แต่ที่มันซื้อง่าย ขายคล่องขนาดนี้ มันมีเหตุอยู่ค่ะ จะสรุปให้ในหัวข้อถัดไป
สรุปบทเรียน (Key Takeaways)
1.ลงประกาศขายคอนโด ใน Website เป็นภาษาอังกฤษ ช่วยเพิ่มโอกาสให้เราขายชาวต่างชาติได้
ชาวต่างชาติ จำนวนมาก หาซื้อและเช่าคอนโดจากเวบไซต์ด้วยตัวเอง
ที่ไหมเจอส่วนมากทั้งเช่าและขาย ชาวต่างชาติจะทักมาจากเวบ Ddproperty
แต่เวบนี้ไม่แปลภาษาอังกฤษให้อัตโนมัติแบบ Livinginsider
เพราะฉะนั้น ลงประกาศขาย อย่าลืมลงภาษาอังกฤษไว้ด้วย เพื่อช่วยให้ขายได้ง่ายและไวขึ้นนะคะ
หมายเหตุ : จะขายชาวต่างชาติได้ ขึ้นกับทำเลด้วยนะคะ ชาวต่างชาตินิยมซื้อคอนโดตามแนว BTS สายสีเขียว และ MRT โซน รัชดา พระราม 9 ห้วยขวาง ถ้าทรัพย์โซนอื่นถึงลงภาษาอังกฤษก็อาจไม่มีลูกค้าต่างชาตินะคะ
2.ขายคอนโดให้ชาวต่างชาติทำได้ง่าย
แค่สอบถาม Foreign Quota จากนิติ และ เตรียมเอกสารเพิ่มนิดหน่อย
รายละเอียดเหมือนที่ไหมเขียนไว้บนบทความข้างบนนะคะ
3.ซ่อมเฉพาะจุดจำเป็น + ตกแต่งห้องให้พร้อมอยู่ + ตั้งราคาคอนโดใกล้เคียงราคาจบ ทำให้ขายคอนโดได้ไว
ห้องนี้ซ่อมน้อยมาก แต่งก็แต่งนิดเดียว แต่หาราคาจบแม่น ทำให้ตั้งราคาได้เหมาะสมแต่แรก เลย 1.5 เดือนก็ได้โอนแล้ว
สำหรับเจ้าของที่กำลังวางแผนขายคอนโด
ไหมมีบริการดูแลรีโนเวทและขายคอนโดในแนวทางเดียวกับห้องนี้ เพื่อช่วยเจ้าของตัดภาระ
ขออนุญาตพิจารณาทำเล สภาพห้อง และความเป็นไปได้ในการขายก่อนรับงานนะคะ
สนใจปรึกษา โทร. 099-353-6001
เข้าร่วมการสนทนา