Case 04 คอนโดติดรถไฟฟ้า ขายถูกกว่าตอนซื้อ ทำไมยังไม่มีคนซื้อ?

ปัญหา

หลายคนเชื่อว่า “คอนโดติดรถไฟฟ้า ยังไงก็ขายง่าย ราคาต้องขึ้น”

แต่เคสนี้ไม่ใช่แบบนั้น

เพื่อนของไหมชื่อ J ซื้อคอนโดติด MRT บางยี่ขัน ในช่วงที่ตลาดคอนโดกำลังคึกคัก ต่อมาเมื่อครอบครัวขยาย จึงซื้อบ้านเดี่ยวและต้องการขายคอนโดห้องนี้

แม้จะตั้งราคาขายต่ำกว่าราคาที่ซื้อมา 100,000 บาท และฝากนายหน้าช่วยขายนานกว่า 1 ปี ก็ยังขายไม่ได้

สาเหตุ

หลังจากพูดคุยและวิเคราะห์ข้อมูลตลาด พบว่าปัญหาหลักอยู่ที่ ราคาขาย

คอนโดห้องนี้อยู่ในโครงการ Life ปิ่นเกล้า ติด MRT บางยี่ขัน อายุประมาณ 6 ปี ณ ตอนที่ดูแล (พ.ศ.2566) ทั้งโครงการมี 803 ยูนิต

ไหมถามว่าเพื่อนซื้อมาราคาเท่าไหร่ พอทราบราคา และเทียบจากข้อมูล คาดว่า ซื้อมาในช่วงที่ราคาของโครงการปรับขึ้นมาสูงที่สุด

ต่อมาช่วง COVID ห้องที่ยังขายไม่หมดในโครงการถูกนำมาลดราคาลงเกือบ 700,000 บาท เมื่อเทียบกับราคาที่เพื่อนซื้อ

เมื่อสำรวจราคาห้องมือสองของโครงการนี้ในปัจจุบัน ก็พบว่าห้องที่ขายไปแล้ว ขายได้ในระดับราคาเดียวกับช่วงที่โครงการเคยลดราคา

นั่นหมายความว่า แม้เจ้าของจะลดราคาจากราคาที่ซื้อมาแล้ว 100,000 บาท แต่ราคาที่ประกาศขายยังสูงกว่าราคาตลาดจริงประมาณ 600,000 บาท จึงแทบไม่มีผู้ซื้อสนใจ

แล้วทำไมคอนโดติดรถไฟฟ้า ผ่านไป6ปี ราคาถึงไม่ขึ้น?

เพราะ คอนโดติดรถไฟฟ้า ไม่ได้แปลว่าราคาจะขึ้นเสมอไป

บริเวณ MRT บางยี่ขัน ยังมีคอนโดใหม่เปิดขายอยู่ในสถานีเดียวกัน เช่น The Parkland จรัญฯ–ปิ่นเกล้า สร้างเสร็จหลังจาก Life ปิ่นเกล้า 2 ปี

(ขอบคุณภาพจาก www.condonayoo.com)

• 1,784 ยูนิต
• ติด MRT เหมือนกัน
• อาคารใหม่กว่า
• ส่วนกลางใหญ่กว่า
• ราคาใกล้เคียงกัน

การสร้างเสร็จพร้อมอยู่ของ Parkland เท่ากับทำให้มีคอนโดติด MRT บางยี่ขัน เพิ่มจำนวนคอนโดให้ลูกค้าเลือกอีกถึง 1,784 ห้อง

แม้แบรนด์อาจจะเป็นคนละกลุ่มลูกค้ากัน และมีจำนวนยูนิตมากกว่า 2 เท่า แต่สำหรับผู้ซื้อบางคน เมื่อมีตัวเลือกที่ใหม่กว่าในราคาใกล้เคียง ก็มีโอกาสเลือกโครงการใหม่กว่าแทน

ใน Life ปิ่นเกล้าเอง ก็มีคนขายห้องมือสองกันหลายห้อง และคอนโดก็อายุ 6 ปีแล้ว มีความเสื่อมตามเวลา

Supply มากกว่า Demand ราคาก็ขึ้นยาก

นอกจากนี้ ถึงม่านและเฟอร์นิเจอร์สวยอยู่แล้ว แต่ห้องยังดูเรียบเกินไป ไม่น่าสนใจ

และห้องยังมีจุดชำรุดเล็กน้อยที่ควรซ่อม

สรุปคือ ห้องขายไม่ออกเพราะ

• ตั้งราคาสูงกว่าราคาตลาดจริงประมาณ 600,000 บาท
• มีคอนโดใหม่ในทำเลเดียวกัน
• มีจุดชำรุดที่ควรซ่อม
• การตกแต่งและการนำเสนอยังไม่ดึงดูดผู้ซื้อ

วิธีแก้

ไหมเริ่มจากถามเพื่อนว่า

“ตอนซื้อ ทำไมถึงเลือกห้องนี้?”

เพื่อนตอบทันทีว่า

• ชั้น 14 กำลังดี ไม่สูงและไม่เตี้ยเกินไป
• อยู่ตำแหน่งกลางอาคาร ได้วิวสระว่ายน้ำ
• คอนโดใกล้ที่ทำงานและเซ็นทรัลปิ่นเกล้า

นี่คือ “คุณค่าของห้อง” ที่เจ้าของรู้ดีที่สุด

ไปถามนิติว่าลูกค้าส่วนใหญ่เป็นใคร จึงทราบว่าส่วนใหญ่เป็นนักศึกษามหาวิทยาลัยแถวสนามหลวง และ บุคลากรทางการแพทย์

จากนั้นไหมจึงเปรียบเทียบกับคอนโดอื่น เพื่อหาจุดเด่นของโครงการ เช่น

• ยูนิตน้อยกว่า จึงมีความเป็นส่วนตัวมากกว่า
• เป็นโครงการของแบรนด์ AP ที่ได้รับการยอมรับ

หลังจากนั้นจึง

• ซ่อมจุดชำรุดที่จำเป็น

• ม่านเดิมสีน้ำตาลทองและเฟอร์นิเจอร์สีขาว จึงตกแต่งด้วยพร็อพโทน น้ำตาล ขาว และทอง ให้ดู Quiet Luxury

• ถ่ายภาพใหม่ด้วยกล้อง DSLR เก็บวิวกลางคืนที่มองเห็นสะพานพระราม 8

• ถ่ายวิดีโอเพื่อให้ผู้ซื้อเห็นบรรยากาศการอยู่อาศัยจริง

• เขียนประกาศใหม่ โดยเน้นจุดเด่นของห้องและไลฟ์สไตล์ของกลุ่มลูกค้า

รูป ก่อนและหลังรีโนเวท

ผลลัพธ์

หลังปรับปรุงห้องและเริ่มทำการตลาดใหม่ มีลูกค้าสนใจนัดเข้าชมห้อง 3 ราย และลูกค้าคนที่ 3 ตัดสินใจซื้อ

น้อง K ซึ่งเป็นผู้ซื้อ เห็นห้องนี้จากเวบ Ddproperty เล่าว่าเลือกห้องนี้เพราะกำลังเรียนอยู่มหาวิทยาลัยใกล้สนามหลวง

จากคอนโดสามารถนั่ง MRT แล้วต่อรถอีกเพียงเล็กน้อยก็ถึงมหาวิทยาลัย

หลังเรียนจบก็ยังสามารถอยู่ต่อได้ยาวๆ เพราะเดินทางไปทำงานด้วย MRT ได้โดยไม่จำเป็นต้องซื้อรถ

นอกจากนี้

• ตรงข้ามโครงการเป็นตลาดอินดี้ มีของกินเยอะ
• โครงการมีจำนวนยูนิตน้อย จึงมีความเป็นส่วนตัว
• ห้องอยู่ในตำแหน่งที่ดี ขนาดกำลังเหมาะ และตกแต่งสวยพร้อมอยู่

ตั้งแต่เริ่มปรับปรุงจนโอนกรรมสิทธิ์ ใช้เวลาประมาณ 4 เดือน

เพื่อนของไหมสามารถปลดภาระการผ่อนและดูแลคอนโดที่ไม่จำเป็นต่อชีวิตได้

ส่วนน้อง K ก็ได้คอนโดที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัย ทั้งช่วงเรียนและการใช้ชีวิตหลังเรียนจบ

สรุปบทเรียน (Key Takeaways)

1. ซื้อคอนโดติดรถไฟฟ้า ไม่ได้แปลว่าราคาจะขึ้นเสมอไป

หากซื้อในช่วงที่ราคาสูงที่สุด และทำเลนั้นยังมีที่ดินให้โครงการใหม่เกิดขึ้นได้อีก ราคาคอนโดเดิมอาจไม่เติบโตอย่างที่หลายคนคาดหวัง

2. การขายไม่ออกนานเป็นปี ไม่ใช่เรื่องปกติ

หากประกาศขายมาหลายเดือนแล้วแทบไม่มีคนติดต่อ ไม่มีคนนัดดูเลย หรือไม่มีคนต่อรองราคาเลย มักเป็นสัญญาณว่าควรกลับมาทบทวน ราคา สภาพห้อง และการตลาด มากกว่าคิดว่าห้องแค่รอคนที่ใช่ไปเรื่อยๆ

3. เจ้าของห้องรู้คุณค่าของห้องดีที่สุด

ลองย้อนนึกว่า ตอนซื้อ คุณเลือกห้องนี้เพราะอะไร

คำตอบนั้น มักเป็นจุดเด่นที่สามารถนำมาใช้สื่อสารกับผู้ซื้อได้ และอาจช่วยให้ห้องขายได้ง่ายขึ้น

4.การขายต่ำกว่าราคาที่ซื้อมา ไม่ได้แปลว่าขายถูกกว่าราคาตลาด

ราคาตลาดเปลี่ยนตลอดเวลาตาม Demand Supply ณ เวลานั้น

หากราคาที่ตั้งยังสูงกว่าราคาที่ผู้ซื้อยอมจ่ายเยอะ ลูกค้าอาจไม่สนใจ ไปดูห้องอื่นแทนเลย

สำหรับคนที่กำลังกลุ้มใจว่า ขายคอนโดมานาน ขายไม่ได้ ทำไงดี

ไหมมีบริการให้คำปรึกษาสำหรับบ้าน คอนโด ที่ดิน ที่ขายไม่ออก ปล่อยเช่าไม่ได้ หรือมีอสังหาอยู่ แต่ไม่รู้เอาไปทำอะไร

สนใจโทร 0993536001