Case 05 ขายคอนโดที่ซื้อมาแพง โดยใช้เงินรีโนเวทให้น้อยที่สุด ให้ขายได้ราคาดีที่สุด

ปัญหา

คอนโดนี้เป็นของไหมเอง
ซื้อเข้ามาตอนทำอสังหาปีแรก
เห็นว่าคอนโดทำเลดี อยู่แถว MRT ศูนย์วัฒนธรรม ของกินเยอะ นักท่องเที่ยวน่าจะชอบ ทำ Airbnb ได้

ซื้อมาพร้อมผู้เช่า

• ซื้อที่ราคา 1.7 ล้านบาท
• ได้ค่าเช่าเดือนละ 7,000 บาท
• ผ่อน 11,900 บาท
• Cashflow (กระแสเงินสด) – 4,900 บาท/เดือน
• ธนาคารให้กู้ที่ 1.92 ล้านบาท

คิดว่าถ้าผู้เช่าออกเดี๋ยวจะทำ Airbnb ค่าเช่าจะได้เพิ่ม ซื้อราคานี้คุ้มแล้ว

ความซวยบังเกิด โอนเข้ามาต้นปี 2019 แต่ปลายปี เกิด Covid-19 และ เพิ่งรู้ว่า ทำ Airbnb รายวันบนคอนโดไม่ได้
ผู้เช่าย้ายออกตอน Covid อีก
อยากจะขายแล้วล่ะ แต่ยอดจำนองคงเหลือแบงค์ยังสูง และยังไม่อยากจ่ายเงินรีโนเวท เลยลองปล่อยเช่าต่อก่อน

จากสภาพห้องที่เก่าแล้ว และตอน Covid หาผู้เช่ายาก เลยได้
ปล่อยเช่าให้น้องนักศึกษาตามสภาพ

• ค่าเช่าเหลือเดือนละ 6,500
• Cashflow -5,400 บาท/เดือน ติดลบหนักกว่าเดิม

ความซวยต่อที่ 2 พอหมดช่วงดอกเบี้ย 3 ปีแรก ธนาคารไม่อนุมัติ การปรับลดอัตราดอกเบี้ย (Retention)
ดอกเบี้ยค่อยๆไต่ จาก 4.27% ไปจนถึง 5.8% ซึ่งดอกเบี้ยธนาคารมากกว่าค่าเช่าไปแล้ว OMG TwT
ในใจคิดว่านี่ฉันทำธุรกิจหรือทำการกุศลเลี้ยงธนาคารกับสรรพากร

จะ Refinance (ย้ายสินเชื่อบ้านไปธนาคารอื่น) ก็รีไม่ได้เพราะลาออกจากงานประจำที่บริษัทแล้ว กู้ใหม่ลำบาก
ขอรีเทนชั่นกี่ที ธนาคารก็ตอบแต่ว่าไม่มีนโยบาย
ทนไปสักพัก เลยโทรไปใหม่ว่างั้นจะขายแล้ว

ธนาคารเลย

• ลดดอกเบี้ยให้เหลือ 4.8%
• งวดผ่อนรวมเหลือ 8,500 บาท/เดือน
• Cashflow – 8,500 บาท/เดือน (ตอนที่ธนาคารให้ลด คนเช่าย้ายออกไปแล้ว)

ซึ่งแพงอยู่ดี แต่ก็รับไว้ก่อน แล้วรีบหาทางจัดการแก้ปัญหา

สาเหตุ

ปัญหาทั้งหมดเกิดจาก ซื้อโดยไม่มีความรู้

1.ซื้อมาราคาแพง

ถ้าเป็นไหมตอนนี้ จะซื้อคอนโดเพื่อลงทุนปล่อยเช่า ไหมจะดูอย่างน้อย 2 อย่าง

1. ซื้อได้ถูกกว่าราคาตลาด เพื่อให้มีส่วนต่างกำไรตั้งแต่วันแรก เวลามีความจำเป็นต้องขายก็สามารถตัดขายได้เลย
2. Net Yield (ผลตอบแทนสุทธิ) ต้องมากกว่า 7% หรืออย่างน้อยไม่ควรต่ำกว่า 6.5%

Net Yield คืออะไร?
Net Yield คือ ผลตอบแทนจากค่าเช่า หลังหักค่าใช้จ่ายที่เจ้าของต้องรับ เช่น ค่าส่วนกลาง ประกัน หรือค่าใช้จ่ายประจำอื่น ๆ แล้วนำมาเทียบกับราคาที่ซื้อ

สูตรคำนวณ

Net Yield = (ค่าเช่าต่อปี − ค่าใช้จ่ายประจำต่อปี) ÷ ราคาซื้อ × 100

เช่น ซื้อคอนโดราคา 1.7 ล้านบาท ปล่อยเช่าได้ 7,000 บาท/เดือน

Net Yield = (7,000X12) ÷ 1,7000,000 X 100 = 4.9%

ได้เพียง 4.9% เท่านั้น

ต่อมาพอห้องเริ่มเก่า ค่าเช่าลดลงเหลือ 6,500 บาท/เดือน Net Yield ก็ลดลงเหลือเพียง 4.6%

หลายคนอาจสงสัยว่า แล้วค่าส่วนกลางล่ะ? ในเคสนี้ ผู้เช่าไม่ได้ใช้ที่จอดรถ ไหมจึงปล่อยเช่าที่จอดรถให้คนอื่น ทำให้รายได้ส่วนนั้นชดเชยค่าส่วนกลางได้พอดี ดังนั้นค่าใช้จ่ายสุทธิที่ต้องแบกรับจึงแทบไม่มี ผลตอบแทนที่พูดถึงจึงยังอยู่ที่ประมาณ 4.9% และ 4.6%

พอซื้อมาด้วยราคาแพง Net Yield ที่ต่ำ พอเจอดอกเบี้ยธนาคารลอยตัว + ห้องเก่าตามเวลา เลยไม่เหลือกำไรและงบให้รีโนเวทห้องเลย

2.ค่าเช่าน้อยกว่าค่าผ่อนตั้งแต่วันแรก

ทำให้ Cashflow – ถือไปเงินหายออกจากกระเป๋าทุกเดือน เดือนละ 5,400 บาท

3.ไม่ได้เช็คว่าธนาคารนี้ไม่ให้ Retention จึงเจอดอกเบี้ยลอยตัวหลังหมด 3 ปีแรก แพงโหดเข้าไปอีก (สามารถเช็คได้นะคะ โดยถามธนาคารก่อนจะตกลงกู้ว่าถ้าหมดโปรดอกเบี้ย 3 ปี สามารถ Retention ได้ไหม)

วิธีแก้

ทวนเป้าหมายตัวเองก่อน
เป้าหมายของไหม คือ ปิดหนี้ ตัดภาระการดูแล หยุด Cashflow – และหยุดจ่ายดอกเบี้ยธนาคารแพงๆ ไม่ได้หวังกำไรสูงสุด

พอเห็นเป้าหมายชัดเจน คิดแล้ว ทางแก้ที่ดีที่สุด คือ ตัดขายไปเลย จบปัญหา

ก่อนขายไหมหาจุดแข็งก่อน

คอนโดนี้คือ คอนโด ศรีวราแมนชั่น 1 อายุ 30 กว่าปี

มีจุดแข็ง คือ ทำเลดีมาก
อยู่หลัง Big C รัชดา และ The street ของกินอุดมสมบูรณ์ เดิน 8 นาที ก็ถึง MRT ศูนย์วัฒนธรรมแล้ว

ตอนที่กำลังขายช่วงท้ายนี่ตลาดจ๊อดแฟร์มาเปิดแล้วด้วย

นิติบุคคลดูแลดี ตอนที่ขายก็มีการเรียกเก็บเงินค่าทาสีตึก กำลังทาสีตึกใหม่

ลิฟต์ดูใหม่

ล็อบบี้โปร่งโล่ง สะอาด

มีต้นไม้ใหญ่หน้าตึก บรรยากาศร่มรื่น

ค่าส่วนกลางถูก ห้อง 40 ตร.ม. ค่าส่วนกลางเดือนละแค่ 680 บาท

ที่จอดรถเพียงพอเพราะคนส่วนใหญ่ใช้รถไฟฟ้า

คอนโดห้องใหญ่ ห้องไหม 40 ตร.ม. อยู่ชั้น 8 ได้วิวสระว่ายน้ำ น่าจะขายไม่ยาก

จุดอ่อน คือ ตรงทางเดินไปห้องค่อนข้างมืดๆ ดูชื้นๆ สีถลอกๆ แต่ก็ยังพอไหว

หลังจากเช็ค จุดแข็ง จุดอ่อนแล้ว ก็มาดูว่าควรจะรีโนเวทห้องแค่ไหน

ที่ตัดสินใจรีโนเวท ตกแต่ง แล้วค่อยขาย เพราะมีประสบการณ์มาเยอะจากคอนโดลูกค้าแล้วว่า คอนโดถ้าขายตามสภาพ จะขายยากและช้ามาก แถมโดนต่อราคาหนัก ทำให้ยิ่งเสียดอกเบี้ยเยอะและราคาต่ำ ขาดทุนหนักกว่าเดิมและแก้ปัญหาไม่จบ เลยลงทุนรีโนเวทแล้วรีบขายดีกว่า

ตอนที่น้องนักศึกษาย้ายออก น้องได้ซ่อมห้องให้บางส่วนแล้ว
แต่ห้องเป็นคอนโดบิ๊วอินทั้งห้องด้วยไม้แท้ มีอ่างอาบน้ำ สวยหรูแบบสไตล์ 30 ปีก่อน แต่ตอนนี้ดูโบราณไปเลย
งบรีโนเวทมีจำกัดจำเขี่ย จะรื้อบิ๊วอินออก ทุบอ่าง ทำห้องน้ำใหม่ เงินไม่พอแน่ๆ

เลยตัดสินใจว่าจำซ่อมเฉพาะจุดที่จำเป็นจริงๆ จุดไหนชำรุดก็ซ่อม
ใช้เงินน้อยที่สุด แต่รีโนเวทและตกแต่งทำให้ห้องดูน่าอยู่ที่สุดเท่าที่จะทำได้

สิ่งที่ทำคือ

• เปลี่ยนวอลเปเปอร์ทั้งห้อง
• เปลี่ยนม่าน เป็นม่าน2 ชั้น
• ซื้อหมอน ผ้านวม ชุดผ้าปูที่นอนสีขาวมาใส่
• เปลี่ยนโคมไฟในห้อง
• เปลี่ยนโซฟา ใส่โคมไฟ ใส่โต๊ะนั่งมองวิวจากระเบียง

มีซ่อมแซมและตกแต่งอื่นๆอีก

ใช้เงินซ่อมและตกแต่งทั้งหมด เบ็ดเสร็จประมาณ 46,049 บาท

รูป ก่อนและหลังรีโนเวท

ตั้งราคาขายเริ่มจาก 1.89 ล้าน แล้วลดเหลือ 1.79 ล้าน
ถ่ายคลิป รีวิวให้เห็น Lifestyles แหล่งของกินที่รายรอบคอนโด การเดินไป MRT ที่ใช้เวลาแค่ 8 นาที

ตู้บิ๊วอินที่ตอนแรกอาจจะคิดว่าเป็นจุดอ่อนที่ไม่ทันสมัย แต่ก็ถ่ายคลิป Present ไปเลยว่าเก็บของได้เยอะจุใจ และพอตกแต่ง ใส่ไฟแล้ว ก็ได้ความ Vintage สวยไปอีกแบบ

ลงเวบ และ ยิงAd คลิปนี้ออกไป

ผลลัพธ์

มีคนเห็น Ad และเข้ามาดูประมาณ 10 กว่าคน
ส่วนใหญ่ก็สนใจเพราะทำเล
แต่ต่อราคามาที่ 1.6-1.7 ล้าน ซึ่งไหมต้องการขาย ไหวสุดที่ 1.77 ล้าน ไม่งั้นไม่พอเงินไปปิดยอดจำนองแบงค์ เลยยังไม่จบ

ระหว่างขาย สังเกตว่าครึ่งหนึ่งของคนเข้ามาดู คือ นักลงทุน เลยประกาศให้เช่าที่เดือนละ 9,500 บาทด้วย

ซึ่งมีคนทักไลน์มาขอเช่าจริงๆ

เลยบอกนักลงทุนว่า ห้องนี้ถ้าปล่อยเช่า จะปล่อยเช่าได้เดือนละ 9,500 บาทนะ มีลูกค้าทักมาขอเช่าหลายคน แต่นักลงทุนก็ดูเหมือนจะไม่เชื่อ ตอนนั้นแม้แต่นิติก็ไม่เชื่อ เพราะที่ผ่านมาตึกนี้ปล่อยเช่ากันได้แค่ 6,000-7,000 บาท

หลังจากไปเปิด แล้วโดนต่อราคามาหลายคน และนักลงทุนไม่เชื่อว่าราคาเช่าได้ที่ 9,500 บาท
ไหมเลยตั้งใจ งั้นให้คนเช่าไปเลย เพื่อเป็นการพิสูจน์ราคาเช่าว่าได้ราคานี้จริงไหม และ จะได้ Cashflow + ระหว่างรอขายด้วย

ปรากฏว่า มีน้องลูกครึ่งไทย-รัสเซีย ที่มาเรียนภาษาแถวสุขุมวิท มาขอเช่า ที่เดือนละ 9,500 บาท/เดือน ตามที่ประกาศไว้

พอใส่คนเช่าระหว่างรอขาย Cashflow กลายเป็น +1,000 บาท/เดือน
และซื้อไมโครเวฟ และตู้เย็นใส่ให้เพิ่ม (จ่ายเพิ่มอีก 7,061 บาท )

และคุยตกลงกับน้องว่า ระหว่างนี้พี่จะขายไปพร้อมผู้เช่า ขออนุญาตพาผู้ซื้อชมห้องนะ ซึ่งน้องตกลงและให้ความร่วมมือในการนัดชมห้องเป็นอย่างดี

พอมีคนเช่าที่ 9,500 บาท
นักลงทุนก็สนใจมาดูกันหลายคน
ในที่สุดก็มีนักลงทุนคุณ K มาซื้อพร้อมคนเช่า ที่ราคา 1.77 ล้าน ได้ราคาตามที่ตั้งใจไว้

พอใส่คนเช่า ขายได้ราคาดีขึ้น 70,000 บาท
ระหว่างรอยื่นกู้ น้องผู้เช่า ขอออกก่อนเพราะ homesick จะกลับประเทศเลย แต่ก็ไม่เป็นปัญหา เพราะก็มีนักศึกษาปริญญาโทจีนมาขอเช่าต่อทันที

ใช้เวลาทั้งหมดตั้งแต่เริ่มรีโนเวทจนได้โอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 9 เดือน

คุณ K ได้คอนโดเพื่อการลงทุนในทำเลดีเยี่ยม คนเช่าเต็มตลอด แถมหลังโอนตึกทาสีเสร็จดูใหม่กว่าเดิม และตลาดจ๊อดแฟร์เปิดยิ่งทำให้คอนโดน่าอยู่ น่าเช่า เพราะคนต่างชาติชอบ

ส่วนไหมก็ได้ตัดคอนโดที่ดอกเบี้ยธนาคารแพง Cashflow ลบออกไป เอาเวลาและพลังงานไปทำอย่างอื่นที่ตรงเป้าหมาย

ตอนที่ขายห้องนี้ คือ ปี พ.ศ.2567 นะคะ หลังจากไหมทำไป มีรุ่นน้องไหม ที่เป็นนักลงทุนเข้าไปรีโนเวทห้องแบบจัดเต็ม ลงทุนหลายแสน ก็อัพราคาขายได้ดีกว่านี้อีกค่ะ แต่สำหรับไหม แค่ลงทุนน้อย ตัดภาระได้ จบปัญหา ก็พอใจแล้วค่ะ

สรุปบทเรียน (Key Takeaways)

1.​อยากลงทุนคอนโดปล่อยเช่า Yield เป็นเรื่องสำคัญ: ค่าเช่าที่ได้รับ (หลังหักค่าใช้จ่าย เช่น ค่าส่วนกลางแล้ว) ควรได้ Net Yield > 7% หรือขั้นต่ำ 6.5% ถ้าต่ำกว่านี้ เวลาเจอดอกเบี้ยขาขึ้นจะแทบไม่เหลือกำไร

หรือถ้าซื้อเงินสดแต่ Net Yield ต่ำ ไปลงทุนอย่างอื่นจะได้สภาพคล่องดีกว่าและไม่ต้องดูแลจัดการ (ยังไงแล้วแต่ความชอบในการลงทุนนะคะ บางคนชอบอสังหา พอใจผลตอบแทนเท่านี้ก็มี)

2.ถามเรื่อง Retention ก่อนกู้เสมอ: ถ้าธนาคารบอกไม่มีนโยบาย Retention ควรระวัง เพราะอนาคตถ้าเกิดเหตุฉุกเฉิน credit เราไม่พร้อม ย้ายไป Refinance กับธนาคารอื่นไม่ได้ จะต้องจำใจจ่ายดอกเบี้ยลอยตัวแพงๆ แบบไม่มีทางเลือก

3.การกู้พอดีกับราคาซื้อช่วยให้สภาพคล่องตอนขายดีกว่า : ถ้ากู้เกิน ยอดจำนองจะสูง เวลาจะขายต่อจะต้องหาเงินก้อนมาโปะธนาคารเพิ่ม

4.ซ่อมไม่ต้องแพงก็แก้ปัญหาได้ : ซ่อมแซมจุดที่จำเป็น และ เลือกตกแต่งเฉพาะจุดที่เห็นด้วยแล้วรู้สึกว่าทำให้ห้องสวย น่าอยู่ ก็ช่วยเพิ่มค่าเช่าและราคาขายได้แล้ว โดยไม่ต้องทุบทำใหม่ทั้งหมด

5.ถ้าราคาขายไม่ค่อยดี ลองขายพร้อมผู้เช่า : ถ้าคอนโดนั้นมีคนต้องการซื้อลงทุน ลองรีโนเวท ตกแต่ง ใส่คนเช่า แล้วขายพร้อมคนเช่า จะช่วยให้เราไม่ต้องรีบขายเพราะ Cashflow + ทำให้ไม่ร้อนเงิน ไม่รีบ และมีโอกาสขายได้ราคาที่ดีขึ้น

บทความนี้ แค่อยากเล่าว่า ถ้าซื้ออสังหาพลาด ก็ยังมีวิธีแก้ปัญหาได้

และเราไม่จำเป็นต้องใช้เงินรีโนเวทหลักแสนเสมอไป แค่รู้ว่าคนซื้อหรือคนเช่าต้องการอะไร แล้วใช้เงินให้ถูกจุด ก็สามารถเพิ่มมูลค่าห้องและช่วยให้ขายได้ราคาดีขึ้นค่ะ

สำหรับคนที่กำลังกลุ้มใจว่า อยากขายคอนโดตัดภาระ ทำไงดี จะขายได้เท่าไหร่ พอปิดยอดจำนองธนาคารไหม ต้องรีโนเวทไหม ทำแค่ไหน

ไหมมีบริการให้คำปรึกษาค่ะ

สนใจโทร 0993536001

แจกพิกัดลิงก์ของแต่งบ้าน ที่ใช้แต่งห้องนี้

เซ็ทชุดเครื่องนอน สีเดียว ผ้านวม + หมอน 800g มีครบชุด (ขาว,5F ชุด+หมอน+ผ้านวม#3)
https://s.shopee.co.th/5VTF6MKZHQ

ปลอกหมอนนอน สีเดียว (ขาว,ปลอกหมอน2ชิ้น)
https://s.shopee.co.th/4AxrVrwY0d

หมอนโรงแรม เพื่อสุขภาพ แบบทรงต่ำ หนา 800g
https://s.shopee.co.th/8fQGsC7YiM

ผ้าม่านตาไก่ ขาว รุ่นไหมเกาหลี กันแสง80-90%(แถมสายรัด) (ขาวครีมไหมเกาหลี,300*210,เปลี่ยนตาไก่เป็นสีขาว)
https://s.shopee.co.th/60PNVw5WVf

ม่านตาไก่ โปร่งแสงไม่มีลาย (ไม่มีสายรัด) (ม่านโปร่งไม่มีลาย,300*210)
https://s.shopee.co.th/W4QxeVWWW

โซฟา 2 ที่นั่ง รุ่น ” GAMBA กัมบา “ (PQ002C-51เทา, กัมบา 1.2m)
https://s.shopee.co.th/8fQlILaFs1

โต๊ะบาร์ทรงสูง ไม้ยางพารา (Walnut(W),TC-1247)
https://s.shopee.co.th/70IXJf7OtR

เก้าอี้รับประทานอาหาร ทำจากไม้ยางพารา รุ่น : C-CB (C-CBCHB-Walnut,Set 2 pcs (ตัว))
https://s.shopee.co.th/AAFZ5VkIJV