ปัญหา
โฮมออฟฟิศ นี้ชื่อ สามย่าน บิสซิเนสทาวน์ เป็นโฮมออฟฟิศที่คุ้มค่ามาก
ทำเลอยู่ใจกลางเมือง แถวสามย่าน ใกล้จุฬาฯ ใกล้รถไฟฟ้า เดิน8นาทีถึง MRT และห้างอย่างสามย่านมิตรทาวน์
ตึกใหม่ เป็นส่วนตัว มี 5 ชั้น 340 ตร.ม. มีลิฟต์อย่างดีของ SCHNEIDER จอดรถได้ 3คันด้วย
ค่าเช่า 120,000 บาท ถือว่าคุ้มมาก และตึกอื่นในโครงการก็มีผู้เช่าเต็มทุกตึก ตอนแรกจึงคิดว่าน่าจะหาผู้เช่ารายใหม่ได้ไม่ยาก
แต่ความจริงกลับว่างเกือบ 2 เดือน ทั้งที่มีคนทักมาสนใจถึง 22 คน และเข้ามาดูแล้ว 3 คน
สาเหตุ
สาเหตุที่คนทักเยอะ แล้วยังไม่จบ
1.ทำการตลาดไปเจอคนไม่ Need
ไหมทำการด้วยการยิง Ad ใน Facebook ด้วย
พอทำการตลาดด้วยการยิง Ad ใน Facebook ถึงจะเลือกกำหนดให้ผู้เห็นโฆษณา เป็นคนที่กำลังมองหาโฮมออฟฟิศ
แล้วปักหมุดใส่ทำเล จุฬา สีลม สามย่าน สาทร
แต่ลูกค้าที่ทักมาจะค่อนข้างกว้าง ทักมาเพราะเห็นในFacebook โดยบังเอิญ แบบไถแล้วเห็น แต่ยังไม่ Need
เลยดูเหมือนทักถามมาสนใจเยอะทำไมไม่จบ
ตอนนี้ก็ไม่ได้ยิง Ad เท่าไหร่แล้วเพราะแพงมว๊าก (วันละ 200 บาท ) และเท่าที่เก็บสถิติมา ปีนี้ ยิงAd ไม่ค่อยได้ลูกค้าตัวจริงเลย ถึงจะทักเยอะ ได้ปริมาณลูกค้ามาก แต่ไม่ใช่ลูกค้าตัวจริงก็เท่านั้น
2.ลูกค้าที่อยากเช่ามีงบไม่ถึง
ถึงเสปกและราคาจะดูคุ้มค่าแบบที่เล่ามาข้างต้น
แต่ลูกค้าที่ทักมา โดยเฉพาะจากการยิง Ad ส่วนใหญ่ มีงบการเช่าสำหรับธุรกิจของตัวเอง จำกัดที่ 6-70,000 บาท ลูกค้าก็ต่อราคามาที่ 6-70,000 หลายคน แต่อ.แจนกับไหมก็คุยกันว่ารอดีกว่า ตึกข้างๆก็ปล่อยเช่าได้ 120,000 ถ้าเรารอเดี๋ยวลูกค้าที่ match กับตึกนี้ก็มา
3.ข้างๆตึกมีการก่อสร้างอพาร์ทเมนท์ และ มีรถเพื่อนบ้านขนส่งสินค้า
ตึกนี้ คือ ตึกที่อยู่แปลงรองสุดท้ายของโครงการ
ช่วงที่กำลังปล่อยเช่านี้ เป็นช่วงที่โครงการกำลังขึ้นอพาร์ทเม้นด้านใน
ถึงจะสร้างเกือบเสร็จแล้ว แต่การก่อสร้างทำให้คนเช่าบางคนที่มาดูกังวล และตึกด้านในสุดทำขายสินค้าออนไลน์ มีรถเข้าออกรับสินค้าตลอด และมีสินค้าวางหน้าตึก
ตอนแรกๆที่ปล่อยเช่า ก็มีคุณหมอมาดู แล้วก็ทักถาม 2 เรื่องนี้ แล้วก็ไม่ได้สนใจหรือต่อรองราคา ไหมก็คิดว่า สภาพแวดล้อม ณ ปัจจุบัน เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ลูกค้าหลายคนตัดสินใจ ไม่เช่า แม้ตึกเราจะเสปกดี ราคาดีแล้วก็เถอะ
วิธีแก้
1.ตรวจรับตึกคืนโดยคงส่วนต่อเติมที่เพิ่มมูลค่าการเช่าไว้
ไหมไปดูตึกกับอ.แจนตั้งแต่ก่อนรับตึกคืนจากผู้เช่ารายเดิม ไปช่วยดูว่าส่วนต่อเติมปรับปรุงที่ผู้เช่าทำไว้
ส่วนไหนที่ควรให้ผู้เช่ารื้อถอนคืนสภาพเดิม ส่วนไหนที่มีประโยชน์ สร้างมูลค่าเพิ่ม ไม่ต้องรื้อถอน
ที่ไปดูมีแนะนำให้เก็บห้องประชุม และห้องผู้บริหาร ชั้น 4 และ ชั้น 5 ที่ผู้เช่าเดิมทำไว้ เพราะ ห้องที่กั้นไว้ ผู้เช่าใหม่น่าจะได้ใช้ประโยชน์ ช่วยเพิ่มมูลค่าการเช่าได้
2.วิเคราะห์ว่าผู้เช่าเป็นใคร ถามธุรกิจผู้เช่าก่อนจะเข้ามาดู
ตอนไปดูตึกเสร็จ ไหมวิเคราะห์ไว้ว่า ผู้เช่าใหม่ น่าจะเป็น บริษัทที่มีขายสินค้า Online ชิ้นเล็ก มูลค่าสูง ต้องการทำเลใจกลางเมืองเพื่อขนส่งสินค้าให้ห้างในเมืองใกล้ๆ ใช้ตึกเป็นทั้งที่เก็บสต็อกสินค้า และออฟฟิศ สามารถใช้เป็นหน้าร้านให้ลูกค้าเดินทางมาหาที่ร้านได้เพราะมีทั้งที่จอดรถหน้าตึก และเดินทางมาด้วย MRT ได้ ที่คิดว่าสินค้าชิ้นเล็ก มูลค่าสูง เพราะตึกสามารถเก็บสินค้าได้ แต่พื้นที่ไม่ได้เยอะเท่าโกดัง และค่าเช่าหลักแสนแบบนี้ ธุรกิจนั้นจะต้องขายของชิ้นเล็กมูลค่าสูงถึงจะคุ้มค่าเช่า
สาเหตุหนึ่งที่ทำให้วิเคราะห์แบบนี้ เพราะเคยซื้อขาตั้งกล้องยี่ห้อดังยี่ห้อหนึ่ง แล้วมันกางไม่ได้ หน้าร้านในห้างบอกให้เอาไปเคลมที่ศูนย์ พอไปถึงศูนย์เค้าก็เสปกคล้ายๆแบบนี้เลย จอดรถด้านหน้าได้ เก็บสินค้าได้ ให้ลูกค้าจอดรถหน้าร้าน เข้ามาเคลมสินค้าได้
วิเคราะห์ไว้ก่อน และถามลูกค้าก่อนนัดเข้ามาดูทุกครั้งว่าสนใจเช่าตึกทำธุรกิจอะไร เพราะถ้าไม่ได้ถามก่อน เกิดลูกค้ามาเช่าแล้วตึกไม่เหมาะกับธุรกิจเขา อยู่แล้วขาดทุนต้องย้ายออก ก็เสียหาย เสียโอกาสกันทุกฝ่าย
มีลูกค้าท่านหนึ่งทักมาจะขอเข้ามาดู ไหมถามว่าจะทำธุรกิจอะไร ลูกค้าบอกจะทำร้านอาหาร ขายเบอร์เกอร์ เครื่องดื่มแอลกอฮอล์ ไหมกับอ.แจนก็คุยกันว่าตึกนี้ไม่เหมาะกับทำธุรกิจร้านอาหารเลย ทั้ง Traffic ของลูกค้า ค่าเช่าเมื่อเทียบกับรายได้ร้านอาหาร และ แปลนของตึกที่ไม่เหมาะกับการทำครัวของร้านอาหาร เลยบอกลูกค้าตรงๆว่าตึกนี้ไม่เหมาะกับการทำร้านอาหารก่อนลูกค้าจะมาดู
จริงๆก็มีคุณหมอทักเข้ามาหลายคน มีเข้ามาดูด้วย ตอนนั้นไหมก็คิดว่าไม่ค่อยน่าจะ match กับหมอ แต่ก็เขียนคำบรรยายประกาศไว้ทั้ง 2 แบบ คือ เช่าตึกทำคลินิก หรือ ทำโฮมออฟฟิศพร้อมเก็บสินค้า
3.หาคำตอบมาว่า อพาร์ทเมนท์ที่กำลังจะก่อสร้างจะเสร็จเมื่อไหร่ และจะจัดการเรื่องรถยังไง
เจ้าของตึก คือ อ.แจน ให้ความช่วยเหลือในการแก้ปัญหาต่างๆด้วยความ Active มาก เรื่องนี้พอคุณหมอถามว่าอพาร์ทเมนท์ที่สร้างอยู่นี่จะเสร็จเมื่อไหร่ อ.แจนไปถามนิติมาให้ ได้คำตอบว่า ตึกจะเสร็จสิ้นปี ฉะนั้นปัญหาเรื่องกำลังก่อสร้างนี้ก็ชั่วคราว และพอตึกเสร็จปัญหาเรื่องรถเข้าออกจะดีขึ้น และถ้ามีติดขัดตรงไหนก็พร้อมดูแล ประสานงานให้นิติแก้ปัญหา
พอได้คำตอบรอไว้แล้ว เวลาลูกค้ามาถามก็ตอบได้เลยเพื่อให้ลูกค้าสบายใจ
4.ถ่ายรูป สวย ครบ มีแปลน และรายละเอียด
รูปสวย ช่วยให้ลูกค้าสนใจคลิกดูประกาศก่อน
มีรูป แปลน รายละเอียด ครบทั้งตึก ช่วยให้ลูกค้าเห็นภาพและรายละเอียด
ช่วยให้ตัดสินใจได้เบื้องต้นตั้งแต่ก่อนมาดู ส่วนใครที่คิดว่าไม่ใช่ก็ไม่เข้ามาดูเลย ช่วยประหยัดเวลาทั้ง 2 ฝ่าย
ผลลัพธ์
หลังผ่านไป 2 เดือน ลูกค้าทักเยอะแต่ไม่เช่า
ในที่สุดก็มีลูกค้าโทรมาสอบถามตึกที่คุยเบื้องต้นแล้ว ไหมคิดว่า Match กับตึกนี้
ลูกค้าเห็นตึกจากเวบ Ddproperty (ปีนี้ Ddproperty ยืนหนึ่งเรื่องการพาลูกค้าตัวจริงมาหา พามาน้อยคนแต่ปิดได้) ทำบริษัท นำเข้าและจำหน่ายชาเขียว ธุรกิจกำลังโต ตอนนี้เช่าพื้นที่บนตึกออฟฟิศด้านหน้าปากซอยนี้เอง
แต่พื้นที่แค่ 100 ตร.ม. บนตึกออฟฟิศ ขนส่งสินค้าไม่สะดวกและที่เก็บสินค้าน้อย ไหมฟังแล้วก็คิดว่า ลูกค้าน่าจะชอบตึกเรานะ เพราะแก้ปัญหาลูกค้าได้หมด ทั้งพื้นที่ใหญ่ขึ้น 3.5 เท่า เก็บสินค้าได้ มีลิฟท์ขนส่งสินค้าได้ จอดรถหน้าตึกเพื่อขนส่งสินค้าก็ได้ ให้ Rider มารับสินค้าง่าย ทำเลก็ทำเลเดิม สะดวกและคุ้นเคยอยู่แล้วสำหรับเจ้าของและพนักงาน
พอพามาดูตึก ไหม Present แต่ละชั้นว่าลูกค้าสามารถทำอะไรได้บ้าง ตึกมีจุดเด่นอะไรบ้าง เช่น จอดรถได้ 3 คัน มากกว่ายูนิตอื่นๆ มีห้องประชุม ห้องผู้บริหาร ลิฟต์ขนส่งสินค้าง่าย
ห้องที่กั้นไว้จากผู้เช่าเดิม ตอบโจทย์ลูกค้าใหม่ที่มาเห็นปุ๊บก็จินตนาการได้เลยว่าห้องไหนจะใช้ทำห้องประชุม ห้องทำงาน ห้องเก็บสินค้า
บริษัทชาของลูกค้า เป็นมัทฉะ Premium grade ชื่อ Midocha มีขายทั้ง Online และ In store ถ้าอนาคตเข้าห้างก็ขนส่งสินค้ากันง่าย Rider และขนส่งมาจอดรถรับสินค้าได้สะดวก ชั้นล่างก็สามารถทำหน้าร้านให้ลูกค้ามาได้ด้วย
เมื่อตึกของเรา แก้ปัญหาให้ลูกค้าได้ เจอลูกค้าที่ match กัน
ลูกค้าก็ตกลงเช่าไม่ยากเลย (เจอคนที่ใช่ไม่ต้องพยายาม TwT) ใช่ตามที่คิดว่าเป็นสินค้า Online ชิ้นเล็ก มูลค่าสูง ซึ่งไม่ใช่ Gadget แต่เป็นมัทฉะ 🌿
เมื่อวานไปเซ็นต์สัญญากัน ไหมเล็งจะซื้อมัทฉะกลับไปให้สามี คุณปอ เจ้าของบริษัทก็แนะนำชาแต่ละรุ่นว่ามีคุณสมบัติอะไร ได้รางวัลอะไร ชงยังไง ไหมก็ โอ้ ดีจัง เจ้าของธุรกิจที่รู้ลึกรู้จริงและรักในสินค้า ธุรกิจคงโตไปได้อีกไกล
ไหมเลือกกระปุกสีม่วง ที่ชื่อรุ่นว่า Jo เพราะคุณปอแนะนำนี่คือรุ่น Best seller เป็นชาญี่ปุ่นที่ได้รับรางวัล แต่สุดท้ายพี่กิต แฟนอ.แจน ซื้อให้ เลยได้รวมมา3 กระปุก ม่วง แดง เหลือง และบอกว่าถ้าสามีชอบก็กลับมาซื้อนะ
วันนี้สามีลองกระปุกแดง(ชาชื่อ Aji) ชงชิม โดยใช้สูตรแบบผสมนมโอ๊ต ไหมก็แอบชิมด้วย หอม กลมกล่อม ไม่ขม ใครอยากลองก็กดสั่งซื้อได้ที่ลิงก์นี้ค่ะ https://s.shopee.co.th/5q8FOAA3vO?share_channel_code=6
เวลาหาคนเช่า ไหมก็จะช่วย match ให้เจ้าของได้ผู้เช่าที่มีธุรกิจที่ดี ดูแลรักษาอสังหานั้นๆให้สภาพดีหรือมูลค่าสูงขึ้น
และช่วยให้ผู้เช่า ได้เจอโฮมออฟฟิศที่เหมาะกับธุรกิจเขาจริงๆ อยู่แล้วช่วยให้ธุรกิจเติบโตขึ้น แล้วก็ช่วยอุดหนุน ช่วยโปรโมตธุรกิจให้เพื่อนๆด้วย
ถ้าเราสร้างเหตุ 2 อย่างนี้ไว้แล้ว ก็จะได้ผลลัพธ์ ที่ลูกค้าเช่ายาว สบายใจกันทั้งเจ้าของและผู้เช่าค่ะ
สรุปบทเรียน (Key Takeaways)
1.คนทักเยอะ แต่ไม่เช่า ไม่ซื้อ ให้วิเคราะห์สาเหตุก่อนจะตัดสินใจลดราคา
อย่างเคสนี้ ทักมาเยอะ แต่พอคุยแล้ว ที่ไม่เช่า เพราะบางคนงบไม่ถึง บางคนรูปแบบธุรกิจไม่เหมาะ และ ที่ถามมา ตึกข้างๆที่เช่าอยู่นี่ผู้เช่าก็เช่าที่ราคา 120,000 บาท/เดือน
ฉะนั้นปัญหาน่าจะเป็นที่ยังไม่เจอลูกค้าที่ Match
ก็แค่ทำการตลาด รอลูกค้าคนต่อไป ถ้าลูกค้าที่เค้าอยากได้จริงๆ ต่อรองราคาค่อยพิจารณาเรื่องลดอีกทีนึง
2.หาทางแก้ปัญหาให้ลูกค้าก่อนที่ลูกค้าจะถาม
เมื่อลูกค้าคนแรกมีทักมาเรื่องอพาร์ทเมนท์ที่กำลังก่อสร้าง ก็ไปหาคำตอบมาให้ว่าการก่อสร้างจะเสร็จเมื่อไหร่ และเรื่องรถเข้าออกจะจัดการอย่างไร เมื่อลูกค้าคนต่อมาถาม เราก็มีคำตอบเพื่อให้ลูกค้าสบายใจ ลูกค้าก็ตัดสินใจเช่าได้ง่ายขึ้น
3.รับฟังปัญหาของลูกค้า ก่อนลูกค้าเข้ามาดู
ถามลูกค้าก่อนจะมาดูว่าทำไมถึงสนใจที่นี่ ที่ย้ายมาเพราะอะไร
เวลาลูกค้ามาดู เราจะได้ Present จุดเด่นของอสังหาที่แก้ปัญหาให้ลูกค้าได้ และช่วยแนะนว่าจะใช้อสังหาอย่างไรให้เกิดประโยชน์สูงสุด
สำหรับเจ้าของที่กำลังอยากปล่อยเช่า โฮมออฟฟิศ บ้าน คอนโด โซนสามย่าน สีลม สาทร BTS สายสีเขียว อ่อนนุช ประเวศ บางนา
ไหมมีบริการให้คำปรึกษาและปล่อยเช่า
สนใจ โทร. 099-353-6001
เข้าร่วมการสนทนา