บ้านซื้อไว้ไม่ได้อยู่ เก็บไว้แล้วราคาจะขึ้นหรือลง?

เมื่ออาทิตย์ที่แล้ว มีลูกค้าโทรมาถามราคาบ้านที่ Siamese Blossom @ Fashion ซอย 8 บอกว่าเห็นเบอร์โทรจากป้ายหน้าบ้าน

ไหมก็งง เพราะบ้านหลังนี้เคยรับฝากขายแบบไม่ได้เซ็นต์สัญญาไว้ตั้งแต่ประมาณ 6 ปีที่แล้ว
แล้วช่วงหนึ่งไหมเคยมองจากหลังบ้านตัวเอง เห็นเหมือนมีคนนั่งเล่นอยู่หลังบ้านหลังนี้ และไม่มีลูกค้าโทรติดต่อมาจากป้ายเลย

เลยนึกว่าเจ้าของขายได้หรือปล่อยเช่าไปแล้ว

ก็เลยโทรหาเจ้าของ

“มีลูกค้าโทรมาถามราคา บ้านขายไปรึยังนะคะ”

เจ้าของตอบว่า

“ยังขายอยู่ค่ะ”

“อ้าว แล้วพี่ได้ปล่อยเช่าไหมคะ”

“พี่ไม่ได้ปล่อยเช่าเลย ปิดบ้านไว้เฉยๆไม่ได้อยู่”

อ้าว บ้านยังอยู่แฮะ สงสัยเราตาลายดูผิดบ้าน

เลยคุยกันใหม่ว่า ถ้าคราวนี้อยากขายจริง ไหมจะทำสัญญาปิด 10 เดือนนะคะ แล้วจะเข้าไปดูบ้านให้ วิเคราะห์ว่าสภาพปัจจุบันต้องซ่อมอะไรบ้าง ซ่อมแค่ไหนเท่าที่จำเป็นให้บ้านพร้อมอยู่และขายได้ และราคาประมาณไหนถึงมีโอกาสขายได้จริง เพื่อให้เจ้าของจบและตัดภาระได้

เจ้าของตกลง ไหมเลยพาช่างเข้าไปประเมินค่าซ่อมด้วยกัน

ตอนแรกคิดว่าคงซ่อมเล็ก ๆ น้อย ๆ เพราะไหมเคยเห็นบ้านหลังนี้เมื่อ 6 ปีก่อน ตอนนั้นบ้านยังสภาพดีและพร้อมอยู่

เหมือนตามรูปนี้

แต่รอบนี้เข้าไปดู

อื้อหือ

6 ปีที่ปิดบ้านไว้เฉย ๆ บ้านเปลี่ยนไปเยอะกว่าที่คิด

สีหน้าบ้านเริ่มเก่า ทำให้ดูเก่า ป้ายเดิมนี่ก็ทนจัง ติดไว้ 6 ปียังอยู่อี๊ก (เจ้าของบอกเพิ่งตัดต้นไม้หน้าบ้าน ก่อนนี้ต้นไม้บังป้ายหมด)

ภายในมีรอยสีแตกเป็นเส้นตามผนังหลายจุด ซึ่งพบได้บ่อยในบ้านหรือคอนโดที่ปิดทึบ ไม่มีคนอยู่ และไม่มีการดูแลต่อเนื่อง

พื้นลามิเนตชั้น 2 และชั้น 3 เปื่อยและเสียหายจนต้องทำใหม่ทั้ง 2 ชั้น สาเหตุมาจากมีน้ำซึมเข้ามาบริเวณรอยต่อประตู

ประตูอะลูมิเนียมบานใหญ่หลังบ้าน และบานเล็กอีก2บานเปิดไม่ได้ ช่างบอกว่าบ้านที่ปิดไว้นาน ๆ เจอทั้งน้ำฝน ความชื้น และตะไคร่ ล้อกับอุปกรณ์ประตูก็เสียได้ง่าย ต้องซ่อม

ชั้นบนสุดมีร่องรอยน้ำรั่วซึมตามผนังและฝ้า ต้องไล่แก้ทั้งผนังภายนอกและหลังคา

ชานนั่งเล่นหลังบ้าน ไม้เทียมหายกลายเป็นปุ๋ยหมดแล้ว เหลือแต่โครงเหล็กของขั้นบันได

จากที่ตอนแรกคิดว่าจะซ่อมเล็ก ๆ น้อย ๆ 2–3 หมื่น กลายเป็นว่าถ้าจะทำให้กลับมาพร้อมอยู่จริง ๆ ค่าซ่อมอาจขึ้นไปถึงหลัก 3–4 แสนบาท กำลังรอให้ช่างทำ BOQ ราคาให้อยู่

ไหมเลยคุยกับเจ้าของว่า
ถ้าเป้าหมายสูงสุด คือ ขายเพื่อตัดภาระ และ ไม่ต้องการลงทุนเพิ่มหลายแสนบาท ลองไม่รีโนเวท ขายตามสภาพก่อน

ทำแค่ต่อมิเตอร์น้ำ ไฟ ให้ช่างซ่อมประตูให้เปิดได้ ถามประกันอัคคีภัยว่าความเสียหายจากน้ำรั่วมีส่วนไหนเคลมได้บ้าง และให้แม่บ้านมา Big Cleaning ทั้งหลัง

จากนั้นรอช่างทำ BOQ ให้รู้ต้นทุนซ่อมจริง แล้วเอาตัวเลขนั้นมาประกอบการตั้งราคาขายตามสภาพ

และถ้าคนซื้อหาช่างไม่ได้ กลัวช่าง ไหมก็มีคุณตุ้ยเป็นช่างประจำ ที่มาดูวันนี้และออก BOQ ไว้แล้ว คนซื้อก็สะดวก รู้งบ และมีช่างพร้อมทำ น่าจะช่วยให้ตัดสินใจได้ง่ายขึ้น

แล้วสรุปว่า เก็บบ้านไว้ 6 ปี ราคาขึ้นไหม?
สำหรับบ้านหลังนี้ คำตอบคือ
ราคาที่ขายได้ อาจจะลดลงจากราคาเมื่อ 6 ปีก่อนค่ะ
ทั้งที่เวลาผ่านไปตั้ง 6 ปี ไหนเขาบอกกันว่า ซื้ออสังหา มีแต่ราคาขึ้นไง
ทำไมถึงเป็นแบบนั้น?

เพราะคำว่า “อสังหาริมทรัพย์ราคาขึ้น” ไม่ได้แปลว่าทุกส่วนของบ้านจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นพร้อมกัน
สิ่งที่มีโอกาสเพิ่มมูลค่าตามเวลา คือ ที่ดิน

แต่ตัวบ้าน สิ่งปลูกสร้าง และของประกอบบ้านต่าง ๆ เสื่อมสภาพและเก่าลงทุกวัน

สีทาบ้าน ที่ทาจากโครงการมักเก่าภายใน 8-12 ปี

พื้นลามิเนต อยู่ได้ 5-10 ปี ก็ขึ้นตะเข็บ เปื่อย

หลังคา 8 ปีก็เริ่มมีรั่ว ต้องซ่อมเป็นจุด

ปูน บ้านเก่ามากๆ 40 ปีขึ้นไป อาจเจอน้ำซึมปูนได้ ปูนเปื่อย หลุดเป็นผง ในบางจุด

ประตู ปิดไว้ไม่ได้เปิดนานๆก็บวม เหลือง

หน้าต่าง รอยต่อระหว่างหน้าต่างกับผนังบ้าน นานๆไปซิลิโคนจะเสีย ถ้าไม่ซ่อมน้ำก็รั่วเข้าบ้าน

ม่าน ม่านโปร่ง 8 ปีก็กรอบ ซักทีก็ขาด

ระบบน้ำ ระบบไฟ

วัสดุ สิ่งปลูกสร้างทั้งหมดนี้ไม่ได้ใหม่ขึ้นตามเวลา
มันเก่าลงทุกวัน ไม่เคยหยุดเก่า
ถ้านึกภาพไม่ออก ลองนึกถึงโบราณสถาน กำแพงเมือง หรือวัดเก่า ๆ ถ้าไม่ได้มีการบูรณะ ปล่อยให้เป็นไปตามธรรมชาติ เวลาผ่านไป สุดท้ายสิ่งปลูกสร้างก็เสื่อมลงเรื่อย ๆ เห็นแต่อิฐแดงๆ

ยิ่งบ้านถูกปิดไว้ ไม่มีคนอยู่ ไม่มีใครเห็นว่าน้ำเริ่มซึมตรงไหน ประตูเริ่มเสียตรงไหน หลังคาเริ่มรั่วเมื่อไหร่ ความเสียหายเล็ก ๆ ที่ไม่ได้ถูกแก้ตั้งแต่แรก ก็มีโอกาสบานปลายกลายเป็นความเสียหายขนาดใหญ่
และค่าซ่อมก็แพงหูฉี่ โดยเฉพาะตอนที่สีทาบ้านภายนอก ภายในเสื่อม เก่าแล้วเก่าเลย ต้องทาใหม่ ค่าสีและค่าแรงเป็นเงินลงทุนก้อนใหญ่ที่เจ้าของหลายคนไม่อยากจ่าย

เพราะฉะนั้นเวลาคิดว่า

“ซื้อบ้านเก็บไว้ เดี๋ยวอีก 10 ปีราคาก็ขึ้น”

ต้องแยกให้ออกว่า เรากำลังถืออะไรอยู่
ถ้าทรัพย์นั้นมีสัดส่วนมูลค่าที่ดินสูง มูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นอาจชดเชยการเสื่อมของตัวบ้านได้มาก
แต่ถ้าเป็นทรัพย์ที่ที่ดินน้อย และมูลค่าส่วนหนึ่งอยู่ในตัวสิ่งปลูกสร้างเยอะ การเก็บไว้นานไม่ได้แปลว่าราคาขายจะเพิ่มขึ้นตามจำนวนปีเสมอไป

ไหมมีตัวอย่างที่เห็นภาพมากจากเคสที่เคยขาย
บ้านเดี่ยวแถวเกษตร–นวมินทร์หลังหนึ่ง เจ้าของซื้อเมื่อ 30 กว่าปีก่อนประมาณ 700,000 บาท
ตอนที่ไหมขายตามสภาพเมื่อประมาณ 4 ปีก่อน ขายได้ 6.5 ล้านบาท
ประมาณ 9 เท่าของราคาที่ซื้อมา

ในขณะที่ตึกแถว 3 ชั้นของพ่อแม่ไหม ทำเลไม่ได้ห่างกันมาก ซื้อเมื่อ 30 กว่าปีก่อนประมาณ 1 ล้านบาท
ถ้าขายวันนี้ ไหมประเมินคร่าว ๆ ว่าน่าจะอยู่ประมาณ 2.4 ล้านบาท
ประมาณ 2.4 เท่า

บ้านเดี่ยวแถวเกษตร–นวมินทร์ ที่ดิน 75 ตร.วา แต่บ้านพ่อแม่ไหม ที่ดิน 18 ตร.วา

ราคาที่ดินขึ้น ราคาสิ่งปลูกสร้างลด

เมื่อบ้านเดี่ยวแถวเกษตร–นวมินทร์ ที่ดิน 75 ตร.วา ใหญ่กว่า 18 ตร.วา เยอะ ราคาที่ขายได้เลยขึ้นมากกว่า

ระยะเวลาถือใกล้เคียงกัน แต่ผลลัพธ์ต่างกันมาก
และนั่นเป็นเรื่องของอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อเมื่อ 30 กว่าปีก่อนด้วยนะคะ

ปัจจัยด้านเศรษฐกิจ โครงสร้างประชากร รูปแบบการอยู่อาศัย ความสามารถในการกู้ และจำนวนบ้านที่มีอยู่ในตลาดวันนี้ ต่างจากเมื่อก่อนมาก

เพราะฉะนั้น ไม่มีอะไรการันตีว่าบ้านทุกหลังจะขึ้นราคาในอัตราเดียวกับบ้านที่ซื้อเมื่อ 20–30 ปีก่อน

อสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ขึ้นราคาเพียงเพราะคำว่า “เก็บไว้นาน”

ทำเล
ราคาที่ดิน
สัดส่วนที่ดินต่อสิ่งปลูกสร้าง
สภาพบ้าน
Demand ในพื้นที่
Supply ที่แข่งกันขาย
และต้นทุนที่คนซื้อต้องใช้หลังรับบ้าน
ทั้งหมดมีผลต่อราคาที่ขายได้จริง

แล้วทำไมบ้านหลังนี้ถึงขายมาตั้ง 6 ปี แล้วยังขายไม่ได้?

เพราะขาดการติดต่อ แถมป้ายก็ติดเตี้ย โดนต้นไม้บัง
และราคาเดิมด้วย
เมื่อ 6 ปีก่อน ไหมเองก็ยังไม่ได้วิเคราะห์ราคาหรือให้คำแนะนำเจ้าของละเอียดเหมือนที่ทำทุกวันนี้

ตอนนั้นเจ้าของอยากตั้งเท่าไหร่ ไหมก็ตั้งตามนั้น
ซึ่งเมื่อย้อนกลับมาดู ราคาที่ตั้งสูงกว่าระดับที่ลูกค้ามีแนวโน้มจะซื้อจริงประมาณ 40%
ก็คือแพงกว่าราคาตลาดมากๆ ลูกค้าเลยไม่นัดดู

พอตั้งราคาแพงไป ไม่มีคนอยากซื้อ บ้านไม่ได้ขายตั้งแต่ตอนที่สภาพยังสวย
ไม่ได้หมายความว่าเจ้าของผิด หรือมีใครพยายามกดราคา
เจ้าของเพียงไม่รู้ว่าราคาที่ “อยากขาย” กับราคาที่ “ตลาดซื้อจริง” มันไม่สัมพันธ์กัน

และตอนนั้นก็ไม่ได้รับคำแนะนำให้เข้าใจกลไกตลาดมากพอ

เลยคิดว่า ถ้ายังไม่ได้ราคาที่ต้องการ ก็เก็บไว้ก่อน รอราคาขึ้น

ซึ่งเป็นความคิดที่เจ้าของบ้านจำนวนมากคิดเหมือนกัน
ปัญหาคือระหว่างที่เรารอ
ตัวบ้านไม่ได้หยุดเก่า ถ้าไม่คอยซ่อมแซมดูแลเป็นระยะ โทรมแล้ว ซ่อมที ค่าซ่อมบาน

บ้านหลังนี้ยังมีมูลค่าอยู่ เพราะทำเลดี ฟังก์ชั่นดี
ไหมเป็นเจ้าของบ้านขนาดใกล้เคียงกันในโครงการเดียวกันที่ปล่อยเช่าเป็นโฮมออฟฟิศอยู่ หลังบ้านตรงกันกับหลังนี้เลย จึงรู้ Demand ค่าเช่า และลักษณะผู้เช่าในพื้นที่พอสมควร

บ้านโครงการนี้มีตลาดเช่า โดยเฉพาะบริษัทที่ต้องการใช้เป็นโฮมออฟฟิศ เพราะตัวบ้านใหญ่ ใกล้ห้างแฟชั่น จอดรถหน้าบ้านได้ประมาณ 3 คัน และถนนด้านนอกยังมีพื้นที่จอดได้เพิ่มเติม

หลังบ้านเป็นสวนส่วนกลาง ต้นไม้ร่มรื่น มีคลองเล็กๆ
ทั้งไหมและเจ้าของบ้านก็ซื้อด้วยเหตุผลที่ชอบสวนหลังบ้าน อยู่บ้านเหมือนอยู่คาเฟ่
ชอบวิวจากห้องนั่งเล่นที่เห็นประตูได้วิวธรรมชาติ เหมือนกรอบรูปขนาดใหญ่
คนเช่าเองก็ชอบเช่นกัน บอกว่า Vibe ดี

ตอนคนเช่าออก ไหมรีโนเวทซ่อมแซมเล็กน้อย แป๊บเดียวคนเช่าใหม่ก็มา และราคาค่าเช่าก็ได้เพิ่มขึ้นด้วย

ถ้าซื้อได้ในราคาที่เหมาะสม นักลงทุนสามารถได้ Rental Yield ในระดับประมาณ 7% และผู้เช่ากลุ่มบริษัทก็มักอยู่นาน เพราะมีเรื่องทะเบียนบริษัท VAT และการย้ายสำนักงานเข้ามาเกี่ยวข้อง

เพราะฉะนั้นบ้านไม่ได้ “ไม่มีมูลค่า”
แต่ปัญหาของบ้านตอนนี้ คือ สภาพไม่พร้อมใช้งาน
ซื้อแล้วต้องซ่อม
ซื้อแล้วปล่อยเช่าทันทีไม่ได้
ซื้อแล้วเข้าอยู่ทันทีไม่ได้

ดังนั้นคนซื้อจะเอาค่าซ่อมและความเสี่ยงเหล่านี้กลับมาคิดในราคาที่เขายอมจ่าย
และคนซื้ออยู่เองมักจะยิ่งกังวลกับบ้านที่เห็นความชำรุดหลายจุด เพราะเขาไม่รู้ว่าสุดท้ายซ่อมจริงจะจบที่เท่าไหร่
บางคนต้องการเผื่องบ เผื่อเวลา และเผื่อความเสี่ยงที่จะเจอปัญหาเพิ่มมากกว่าที่เห็น
นี่จึงเป็นเหตุผลว่าทำไม บ้านขายตามสภาพมักขายยากกว่าบ้านพร้อมอยู่ และขายได้ราคาต่ำจนเจ้าของอาจรู้สึกแย่ว่าโดนกดราคา

และถ้าราคายังไม่ถึงจุดที่คนซื้ออยู่เองรู้สึกว่าคุ้ม สุดท้ายคนที่สนใจซื้ออาจเหลือแต่นักลงทุน
ซึ่งนักลงทุนทำธุรกิจ ก็ต้องซื้อในราคาที่เหลือกำไรให้ตัวเอง
ราคาขายจึงต่ำลงไปอีก

“ราคาบ้านไม่ขึ้น แต่ราคาค่าซ่อมขึ้น”
สมมติที่ดินเพิ่มมูลค่าขึ้นมา
แต่สีบ้านเสื่อมหมดแล้ว ดูเก่าแล้ว

ระหว่างนั้นบ้านต้องซ่อมหลังคา
เปลี่ยนพื้น
แก้น้ำรั่ว
ทาสี
ซ่อมประตู
เปลี่ยนของที่หมดอายุ
ค่าของและค่าแรงก็เพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ
สุดท้ายมูลค่าที่ดินที่เพิ่มมา อาจถูกกินกลับไปด้วยค่าเสื่อมและค่าซ่อมของตัวบ้าน
ดังนั้น ถ้ามีบ้านที่ซื้อไว้แต่ไม่ได้อยู่ และกำลังคิดว่า
“ปิดไว้ก่อน เดี๋ยวอีกหลายปีค่อยขาย น่าจะได้กำไร ได้ราคาแพงขึ้น”

ขอให้ลองกลับมาถามถึงเป้าหมายตัวเองก่อน
ถ้าเป้าหมายคือ ตัดภาระ
การถือบ้านไว้ มีภาระที่ต้องดูแล ต้องคอยมาตรวจสอบว่ามีชำรุดตรงไหน จ่ายภาษี จ่ายค่าน้ำ ค่าไฟ
พอบ้านเก่า สีเก่า พื้นเสีย หลังคารั่ว หรือระบบต่าง ๆ เริ่มเสื่อม จะต้องใช้เงินก้อนใหญ่อีกก้อนเพื่อทำให้มันกลับมาพร้อมอยู่และขายง่าย
ถ้าใส่คนเช่า ก็ต้องดูแลคนเช่า เก็บค่าเช่า ซึ่งหลายคนที่มีเป้าหมายนี้คิดว่าเป็นภาระต้องดูแลเพิ่มอีก

ถ้าลูกค้ามีเป้าหมายนี้ ไหมจะแนะนำให้ขายเลยดีกว่า

ถ้าไม่ชอบการมีภาระ ขายบ้านแล้วเอาเงินไปลงทุนอย่างอื่น ซื้อทอง ซื้อหุ้นปันผล ลงทุนธุรกิจตัวเอง ก็ได้

แต่ถ้าเป้าหมายคือ ถือทรัพย์ไว้เพื่อกำไรในระยะยาว หรือรักบ้านนี้และยังไม่อยากขาย
และทรัพย์นั้นมี Demand เช่า

การปล่อยเช่าโดยคัดผู้เช่าดี ๆ มีการตรวจบ้านสม่ำเสมอ ทำประกันอัคคีภัย และทำประกันบ้านเช่า ก็ดีกว่าปิดบ้านทิ้งไว้เฉย ๆ หลายปี

ไม่ได้หมายความว่าบ้านทุกหลังเก็บแล้วราคาจะตก
บ้านบางหลัง ที่ดินบางทำเล เพิ่มมูลค่าขึ้นมากจริง ๆ

แต่สิ่งที่อยากให้นึกถึง คือ
บ้านทุกหลัง ไม่ใช่สินทรัพย์ที่แค่ล็อกประตูทิ้งไว้ แล้วเวลาจะทำให้มันมีค่ามากขึ้นเอง

และวันที่อยากขายจริง ๆ คนซื้อไม่ได้สนว่า
“เจ้าของซื้อมาเท่าไหร่ และถือมากี่ปีแล้ว?”
เขาดูว่า
“บ้านหลังนี้ในสภาพวันนี้ เทียบกับตัวเลือกอื่นในตลาด วันนี้ ฉันควรจ่ายเท่าไหร่?”

วันนี้เจ้าของบ้านเข้าใจทั้งสภาพบ้าน ต้นทุนซ่อม และระดับราคาที่ตลาดมีแนวโน้มจะซื้อจริงแล้ว

ขั้นต่อไปจึงไม่ใช่การปิดบ้านไว้แล้วรอให้ราคาขึ้น แต่เป็นการแก้ปัญหาให้ตรงจุด เพื่อขายบ้านและตัดภาระนี้ให้จบค่ะ

สำหรับใครมีบ้านที่ปิดไว้นาน ขายมาสักพักแล้วยังขายไม่ออก หรือยังตัดสินใจไม่ได้ว่าควรซ่อมก่อนขาย ขายตามสภาพ หรือเก็บไว้ปล่อยเช่า

ไหมมีบริการให้คำปรึกษา ช่วยวิเคราะห์สภาพทรัพย์ ราคาตลาด ต้นทุนที่ควรลงเพิ่ม และทางเลือกที่เหมาะกับเป้าหมายของเจ้าของ เพื่อให้ตัดสินใจได้จากข้อมูลและตัวเลขจริง โดยไม่ต้องลงทุนเกินความจำเป็น

สอบถามรายละเอียดได้ที่
โทร. 099-353-6001
Line: @pleasingproperty